I maj förra året skrev jag om Multipla inkomstströmmar. Jag tänkte uppdatera med lite information kring husrenoveringen och hur ekonomin ser ut.
Jag köpte huset som ligger i Hagfors kommun i augusti 2017. Huset hade en nästan ny bergvärmeanläggning installerad, dessutom var taket omlagt ca 10 år innan. Stenfasad, så väldigt lite yttre underhåll. Såg bra ut!
På minussidan fanns att bygga ett badrum med wc/dusch i markplan eftersom det enda som fanns var i källaren – dessutom litet och inte alls trevlig. Utöver detta skulle köket renoveras då det höll standard från 60-talet.
I övrigt var tanken att den framtida hyresgästen skulle kunna få fixa lite ytor själv. Om den ville…
Jag hade en plan klar hur saker skulle bli och göras:
- planlösningen skulle ändras minimalt
- andra skulle göra mesta jobbet
- hyresgästen får fixa ytrenovering i övriga rum
- jag skulle betala renoveringen och göra småfix
Sammanfattningsvis så är 50% rätt bättre än 100% fel…
Planlösningen – svårare än jag trodde…
Planen var som sagt att ändra så lite som möjligt. Första utkastet på placering av badrum hade hållit den tanken. Men man vill ju ha tillgång till toaletten utan att behöva gå igenom ett rum. Eller ha ingången till badrummet från vardagsrummet. Eller…
Till slut hade jag många olika lösningar – alla kändes lika dåliga. Tänkte att jag kanske skulle prata med en arkitekt som skulle kunna göra det bästa av projektet, men snålheten (och dumheten..) slog till.
Istället fick jag kontakt med en snickare som kom och kikade och hade en idé till planlösning som jag inte tänkt alls. Nackdelen var att det inte längre blev en minimal ändring av planlösningen och att två rum påverkades.
Jag ville bara komma igång, så jag sa att vi kör på det.
Resultatet blev bra, men det drog med sig en hel del extra jobb och den retande tanken att en arkitekt troligtvis hittat en lösning som blivit ännu bättre, ja den kommer jag nog alltid att ha…
Ytrenovering av hyresgäst…
Jag tycker det är en bra deal att låta hyresgästen få som den vill i utbyte mot att de fixar lite själva. Idag kan de flesta måla och tapetsera lite grann och många gillar att göra det. I utbyte en lägre hyra eftersom jag slipper stå för det jobbet. Win-win!
Men eftersom två rum påverkades av placeringen av badrummet…eller förresten. Två rum… och en hall…och en vägg med dörren till källaren… alltså hela nedervåningen förutom köket – som ju ändå skulle renoveras….
Tja, hela nedervåningen blev plötsligt helrenoverad. Men inte av hyresgästen.
Dessutom behövdes en del av trappan upp fixas till, så renoveringen fortsatte till övervåningen. Jag är dessutom en sån typ som gärna vill att har man börjat så är det lika bra att fortsätta. Inte en bra typ för denna modell av renovering alltså…
Till slut var båda planen helrenoverade. Nya golv, målat, tapeter, fönster målade invändigt. Nytt kök och badrum med golvvärme… Ja, ni inser säkert att det blev mer tidskrävande och dyrare än planerat.
Vad gick ”rätt” i renoveringen?
Jag hade hjälp med det mesta. Snickare, målare, elektriker, VVSare gjorde det allra mesta, jag var där och småfixade. En orsak till att jag inte gjorde mer är att huset ligger två timmar hemifrån. En annan orsak är att jag inte kan renovera allt själv, ytfix och småfix löser jag, men andra delar av en renovering har jag aldrig gjort själv och ville att det skulle bli klart.
Så andra gjorde det mesta och jag betalade. Det delen av planeringen blev…”rätt”.
Dock har jag inte (vågat..) räkna ihop totalkostnaden, men ett överslag säger att initiala budgeten överskreds med nästan 100%. Men då får man räkna in att betydligt mer gjordes än det som först var planerat…
Hyresgästen flyttar in = hyresintäkter
Vid julen 2019 flyttade hyresgästen in. Eftersom det är min kusin blev det en kraftig hyresrabatt om 1500 kronor. Tryggheten i att veta att huset kommer bli välbehandlat vägde tungt.
Alla papper ordnades, självklart kontrakt för bådas trygghet!
Lite efterfix har gjorts och det finns delar kvar som jag inte riktigt vet hur vi ska ordna till på bästa sätt, men kusinen trivs och jag är nöjd att pengarna börjat ticka in efter alla utgifter.
Mina fasta utgifter är husförsäkring och fastighetsavgift. Jag har även lite lån, dock ligger de på mitt eget hus.
Flytande kostnader bli framtida renovering, saker som går sönder och så vidare.
Sett till dessa kostnader så är vinsten 24%, alltså väl värt jobbet!
Tankar till nästa projekt
Jag ville med detta första hus känna efter om denna typ av inkomstström var för mig. Efter nio månader så känns det helt okej och jag har såklart börjat titta på nya möjligheter. Kan man skriva ”Hemnet-knarkare” på sitt visitkort?
Några tankar kring framtida husprojekt:
- Köp hus med färdig planlösning. Dyrt, krångligt, tidskrävande att ändra
- Tegelhus ger minimalt med yttre underhåll
- Få bättre insikt om kostnader för de delar som du inte får göra själv
- Max 60 minuter hemifrån för att kunna göra mer själv
- Gör en renoveringsplan. Håll den!
- Gör en budget. Håll den inom +20%…
Jag kommer försöka följa detta, men det kan såklart alltid finnas undantag av olika orsaker.
Men en sak kommer jag nog aldrig ha undantag för…
Ändrad planlösning? Ta kostnaden för en arkitekt!
Väldigt spännande och intressant att läsa om hur det har gått med husprojektet! Allt du har lärt dig av det första huset måste vara kunskap som är guld värd. Hoppas få höra om nästa husprojekt inom en snar framtid 🙂